Wanneer is een offerte rechtsgeldig en bindend?

Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Stuurt de aannemer een offerte en zeg jij 'akkoord' — schriftelijk, per e-mail, per app of zelfs mondeling — dan zit je er in beginsel aan vast. Een handtekening is dus niet vereist voor binding, wel voor bewijs.

Let ook op de geldigheidsduur: veel offertes vervallen na bijvoorbeeld 30 dagen. Aanvaard je daarna, dan mag de aannemer opnieuw prijzen. En reageer je met wijzigingen ('akkoord, maar zonder de dakkapel'), dan is dat juridisch een tegenaanbod dat de aannemer weer moet aanvaarden.

Een vrijblijvende offerte kan de aannemer nog herroepen, zelfs kort ná jouw aanvaarding (onverwijld). Staat er niets over vrijblijvendheid, dan is het aanbod gedurende de gestelde termijn in beginsel onherroepelijk: binnen die termijn kan de aannemer er niet zomaar onderuit als jij aanvaardt.

In de praktijk zetten aannemers 'vrijblijvend' op offertes om ruimte te houden bij prijsstijgingen of volle agenda's. Wil je zekerheid over prijs en planning, vraag dan om een offerte met een duidelijke gestanddoeningstermijn en leg je aanvaarding binnen die termijn schriftelijk vast.

Bij een vaste aanneemsom is de prijs het uitgangspunt: die mag alleen omhoog bij overeengekomen meerwerk of bijzondere, in de wet of het contract geregelde omstandigheden. Bij een richtprijs geeft de aannemer een serieuze schatting; de wet bepaalt dat zo'n richtprijs in beginsel met niet meer dan ongeveer 10% mag worden overschreden — tenzij de aannemer je tijdig voor een grotere overschrijding heeft gewaarschuwd, zodat je nog kon bijsturen of het werk kon beperken.

Werk op basis van regie (uurtarief plus materiaal) kent geen prijsplafond; daar is de urenverantwoording je enige grip. Vraag bij regie altijd om tussentijdse overzichten en een indicatie vooraf.

Een stelpost is een gereserveerd bedrag voor een onderdeel dat bij offerte nog niet vaststaat, zoals 'stelpost keuken €8.000' of 'stelpost tegelwerk'. De werkelijke kosten worden later verrekend: goedkoper betekent geld terug, duurder betekent bijbetalen. Risico's:

• Te laag ingeschatte stelposten maken een offerte kunstmatig goedkoop en de eindafrekening pijnlijk.
• Onduidelijk is soms of arbeid en installatie in de stelpost zitten of alleen het materiaal.
• Verrekening zonder bonnen of specificatie is niet controleerbaar.

Vraag per stelpost wat er precies onder valt, of het bedrag realistisch is voor jouw wensen, en spreek af dat verrekening met facturen wordt onderbouwd.

• Prijstype: vast, richtprijs of regie — en staat dat er expliciet?
• Omvang: welke werkzaamheden en materialen zitten erin, en wat is uitgesloten?
• Stelposten en pm-posten: realistisch en compleet?
• Btw: juiste tarieven, inclusief-prijzen op een consumentenofferte?
• Planning en voorwaarden: start- en opleverdatum, betaalschema, algemene voorwaarden en garantie.

Vergelijk offertes nooit alleen op eindbedrag: de goedkoopste offerte met lage stelposten en veel uitsluitingen wordt vaak de duurste verbouwing. Een onafhankelijke offerte-check vooraf voorkomt dat — en bij een geschil achteraf is een jurist of geschillencommissie de aangewezen route; dit is voorlichting, geen juridisch advies.