De 5%-regeling: jouw drukmiddel bij de oplevering

Bij aanneming van een nieuwbouwwoning voor een consument mag je de laatste 5% van de aanneemsom inhouden op de laatste termijn(en) en in depot storten bij de notaris. De notaris houdt het bedrag in beginsel tot drie maanden na oplevering vast. Daarna keert hij uit aan de aannemer — tenzij jij vóór het einde van die termijn schriftelijk laat weten dat je het depot (deels) wilt aanhouden omdat gebreken niet zijn hersteld.

De aannemer kan het depot vervangen door een bankgarantie van gelijke waarde; je zekerheid blijft dan hetzelfde. In model-overeenkomsten van Woningborg en SWK is deze regeling standaard verwerkt.

Na de drie maanden mag je het depot alleen aanhouden voor zover je een beroep doet op je opschortingsrecht: er zijn gebreken die de aannemer moet herstellen, en het bedrag dat je vasthoudt staat in redelijke verhouding tot de kosten van dat herstel. Je hoeft dus niet het hele depot vrij te geven als er nog serieuze punten openstaan, maar je mag ook niet €15.000 vasthouden voor een krasje op een kozijn.

Belangrijk: informeer de notaris én de aannemer schriftelijk en tijdig, met een lijst van de openstaande gebreken (verwijs naar het proces-verbaal van oplevering). Doe je niets, dan keert de notaris na drie maanden gewoon uit.

Zo gebruik je de regeling optimaal:

• Vóór de laatste termijn: kondig schriftelijk aan dat je de 5% in depot stort bij de notaris (of controleer dat het contract dit al regelt) en betaal die 5% niet aan de aannemer.
• Bij oplevering: leg alle gebreken vast in het proces-verbaal; neem eventueel een bouwkundig keurder mee.
• Na oplevering: bewaak de hersteltermijnen. Herinner de aannemer schriftelijk aan openstaande punten.
• Vóór het einde van de drie maanden: zijn er nog gebreken, meld de notaris dan schriftelijk dat je opschort, met de gebrekenlijst en een redelijke inschatting van de herstelkosten.
• Na herstel: geef het depot (deels) vrij zodra punten zijn opgelost — dat houdt de verhoudingen werkbaar.

De meest voorkomende missers: de laatste termijn tóch volledig aan de aannemer betalen (dan is je drukmiddel weg), de driemaandstermijn laten verlopen zonder de notaris te informeren, en een bedrag vasthouden dat niet in verhouding staat tot de gebreken — dat kan je rente of schadeplicht opleveren. Ook wordt de regeling soms verward met simpelweg 'de laatste factuur niet betalen'; dat is juridisch iets anders en riskanter.

Twijfel je hoeveel je redelijkerwijs mag aanhouden, laat dan de herstelkosten inschatten door een bouwkundige of vraag juridisch advies. Dit artikel is voorlichting, geen juridisch advies.

De wettelijke regeling van artikel 7:768 BW geldt voor de bouw van een woning in opdracht van een consument; bij een gewone verbouwing is er geen automatisch notarisdepot. Wel kun je bij een verbouwing contractueel iets vergelijkbaars afspreken, bijvoorbeeld dat de laatste termijn pas vervalt na herstel van opleverpunten. Ook zonder depot houd je bij gebreken een algemeen opschortingsrecht: je mag betaling opschorten in redelijke verhouding tot wat er mis is. Leg zulke afspraken en opschortingen altijd schriftelijk vast.