Hypotheek bij nieuwbouw: depot, dubbele lasten en rente-aanbod

Bij het passeren van de akte betaal je de grond en eventueel al vervallen bouwtermijnen; de rest van de hypotheek gaat in een bouwdepot. Daaruit betaalt de bank de resterende bouwtermijnen en (als je dat hebt meegefinancierd) het meerwerk. Je betaalt hypotheekrente over het hele bedrag en ontvangt doorgaans een rentevergoeding over het depotsaldo, zodat je nettolasten meegroeien met de bouw.

Praktisch: geef verwacht meerwerk al bij de aanvraag op, zodat het depot ruim genoeg is. Achteraf verhogen betekent een nieuwe aanvraag en vaak een nieuwe taxatie.

Zolang je nieuwe woning in aanbouw is, woon je nog ergens anders — met huur of een lopende hypotheek. Daarnaast betaal je de rente over je nieuwe hypotheek (deels gecompenseerd door depotrente). Die periode van dubbele lasten duurt van de aktedatum tot de oplevering en kan bij vertraging langer worden dan gepland.

• Reken vooraf uit wat je maximale maandlast wordt in de duurste maand.
• Houd rekening met uitloop van de bouwtijd; werkbare werkdagen zijn geen kalenderdagen.
• Sommige geldverstrekkers toetsen op dubbele lasten of vragen een buffer — je adviseur weet wat jouw bank eist.

Tussen het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst en de oplevering zit bij nieuwbouw veel tijd. Je rente-aanbod (en daarna de offerte) heeft een beperkte geldigheidsduur, vaak enkele maanden, soms verlengbaar tegen kosten. Twee dingen om te checken:

• Haal je de aktedatum binnen de geldigheid van het aanbod? Bij projectbouw met opschortende voorwaarden (zoals 70% verkocht) kan het passeren maanden op zich laten wachten.
• Wat kost verlengen en geldt er een dagrente- of bereidstellingsregeling? Die voorwaarden verschillen sterk per geldverstrekker.

Vraag je adviseur expliciet naar deze termijnen voordat je tekent; een verlopen aanbod in een gestegen rentemarkt kan duur uitpakken.

Naast de gebruikelijke inkomensstukken vraagt de bank bij nieuwbouw meestal om: de koop- en aannemingsovereenkomst, de technische omschrijving, de meer- en minderwerklijst en het bewijs van een waarborgcertificaat (Woningborg of SWK) — veel geldverstrekkers stellen zo'n certificaat als voorwaarde. Bij zelfbouw of een casco-woning gelden aanvullende eisen, zoals een gespecificeerde begroting.

Controleer je meerwerklijst kritisch voordat je hem laat meefinancieren: elke te dure post financier je tientallen jaren mee, met rente.